8年前王石失误成就潮汕商人宝能系

18年前，万科王石放弃深圳中心区项目，让潮汕开发商乘虚而入乘势而上，潮汕开发商全面压倒万科等国企大品牌。宝能收购万科是深圳开发商一次大洗牌。

深圳宝能系正在与王石展开一场收购与反收购的资本大战。

宝能系是谁？至今还是一个谜。

但是宝能系的老板姚振华是潮汕商人，通过旗下的钜盛华、前海人寿等“一致行动人”收购万科，可以肯定的是，王石的对手就是这个潮汕商人俱乐部。

这个潮汕商人俱乐部不是一般 的潮汕会，而是一个顶级潮商富豪俱乐部，只有百亿以上财富才能进入，人数超过数百。

这个百亿富豪潮商俱乐部相当神秘，外界难以了解。作为深圳的财经记者，本人也是道听途说，略知一二。

但本人可以讲述一下，潮汕开发商富豪的起家的过程。当然，我不能说这些开发商都是宝能系这个潮汕富豪俱乐部的成员。

而深圳潮汕宝能系开发商做大，起因就是万科王石18年前的一次失误。

万科放弃深圳中心区

深圳最早开发的是罗湖，上海宾馆是深圳最早的西部边界。深圳华强北深南大道那段路就是是由一个潮汕人修的。潮汕人最早来深圳就是卖菜、修路，搞建筑。

1997年香港回归，深圳莲花山竖起邓小平铜像。莲花山前面的余留的这块空地确定为深圳中心区。规划者决定，邓小平面对直到香港的这些区域的建筑层高不得超过三层，要让邓小平一眼看到香港。

启动中心区建设，第一块地，深圳市政府给了万科。万科请来国际化公司进行设计论证，结论是万科不做，退给了政府，深圳市政府非常不高兴。因为此事关系深圳中心区开发的信心。万科不做，谁还敢做？

现在来看，王石拒绝这块土地原因有四：

第一，对深圳中心区建设不看好。当时的深圳也不是现在的深圳，中心区当时是一片荒地，一直向西到南山，都是一片荒芜。深圳将来是一个什么样子，中心区能不能成型，王石并不看好。

第二，王石正在计划退出商业地产，万佳百货在深圳做得很好，但正计划剥离专做住宅。而深圳市政府给万科的这块土地是做商业的。王石认为已经不符合万科的战略方向。

第三，这块土地规划为城市购物公园，要求层高低于三层，还要有大量的空地做绿化做公园，也就是容积率很低，非常不经济。

第四，万科已经走向全国，有的是项目，不差深圳这个项目。

跟万科一样同时放弃深圳中心区项目的还有香港李嘉诚。李喜诚对深圳贡献巨大，他接手盐田港项目之后，将深圳港口业做起来了。深圳开发中心区也不会忘记李嘉诚，甚至为李嘉诚改变规划。李嘉诚在中心区开发了住宅项目黄埔雅园，但住宅项目建成之后，他却退回了开发区的商业项目，规划为一座高档写字楼和一座豪华酒店。

深圳政府请来潮汕老板

万科和李嘉诚同时拒绝深圳中心区，对深圳市政府打击很大。1998年不得不将万科放弃的地块化整为零低价招拍挂，一块由深圳城建拍的，一块由深圳泰华拍得。

泰华老板罗希标是广东丰顺人，属于潮汕地区。蛇口工业区一成立，他就到蛇口来打工，1985年到香港继承遗产，1991年，将泰华带回深圳到宝安投资，看到了深圳房地产业的机会，1994年公司更名为泰华房地产有限公司。泰华花园开工的时候，罗希标在工地上说：“深圳的水很深，可以抓大鱼”。当时宝安房地产还在起步阶段，泰华花园、泰华大厦、泰华锦绣城在宝安陆续现世之后，媒体看到泰华已经不可或缺，就找上门来抱怨泰华对媒体沉默，罗希标反问说：“泰华沉默了吗？”泰华是用房子说话。

1998年，罗希标已经不安于宝安“老大”向关内进军。5月20日，深圳中心区首次土地拍卖会上，罗希标用“39号”牌子亮出2.01亿元中标。9月，泰华又通过竞标拿下中心区购物公园的土地。购物公园就是万科放弃的这块土地。

2001年12月6日，红树湾三块号称深圳地王的土地拍卖现场，几乎吸引了香港深圳全部开发商到场，数千人来到深圳会堂。三块起拍价分别为5.8亿元、6.2亿元、6亿元，经过十余轮地举牌加价，最后以以7亿元、7.55亿元、7.8亿元落槌。前两块为泰华一家所得，合计资金14.55亿元。罗希标成为深圳“标王”。

低调的潮汕商人一出手就是这么生猛。

可惜，2002年，罗希标病逝，深圳中心区购物公园这块地卖给了另一个潮汕开发商星河地产黄楚龙。

而中心区李嘉诚放弃的那块土地第一次招拍挂流拍，第二次也由星河地产拍得。

潮州龙哥和黄氏兄弟

深圳人认识星河地产是在一座寺院里。每天，到深圳仙湖弘法寺进香的人非常多，在寺内的每一个大殿的门口，都会看到“星河国际全体员工敬献”的牌子。黄楚龙自称有佛缘，资助弘法寺，这里也就成了他的广告牌。黄梦龙也不否认这是“宗教营销”。

行内，黄楚龙被称“龙哥”。龙哥1979年就到深圳，从工地的小工做起，逐步做到包工头的位置深南大道上海宾馆至上步路那段路就是他的施工队修建的。1988年12月，他给施工队起了一个名字深圳市怡和企业公司。怡和先后开发以了“怡和楼”、“海悦华城”等项目，完成了最初的原始积累。1999年12月，“怡和”变身“星河国际”，黄梦龙展示了进军房地产专业领域的决心。据说，“星河”这个名字是佛教界人士给起的。如果说“怡和”暗示了黄楚龙创业初期的平和心态，那么“星河”则透露出“商场霸主”的心态。“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”“星河”系列相继亮相，为深圳房地产界侧目。

2002年初，“龙哥”举牌1.8亿元竞得中心区第一块拍卖的“五星级酒店用地，捷足先登，打造“星河.国际”。接着接下泰华罗志标的购物公园，还获得中心区东翼的一个写字楼、公寓项目，“龙哥”在深圳中心区坐大。

如果说“龙哥”是中心区老大，第一个不服气的可能是他的潮州老乡黄世再。因为，他在中心区建成的大中华国际交易广场建筑面积达到30万平方米，而酒店部分交给了世界著名的喜来登酒店管理，成为深圳最风光的酒店。这个项目的开发权是在1995年8月在香港国际招标方式取得，也就是说，黄世再的大中华不但是中心区的龙头，而且是进入中心区的第一人。

特别让人称道的是，黄世再身后还有三兄弟：深圳国都集团的黄茂展、信和的黄振华、茂业的黄茂如，并称“黄氏四兄弟”。其中，黄茂如做的是百货零售地产项目，两项业务相加，不但地产界分量很重，而且是深圳零售业的龙头。当年，“黄氏四兄弟”除老大黄世再远渡美国之外，其他几个兄弟全部起自东门的服装摊档。

在“黄氏兄弟”的起家中，父亲发挥了重要作用。他是一位军人具有敏锐的洞察力，退伍后在布吉买了很多土地，那时候的布吉是“荒郊野岭、乱石荒岗”，没有人看好，父亲就以极低价格买地储备下来。看到儿子们起来了，就分给了他们，这就有了信和花园、国展苑、龙珠花园和茂业城，成就了深圳地产界的“黄氏四兄弟”。

母亲受过良好的教育，曾念过大学。黄世再受母亲影响念书用功，远渡美国求学，走了一条与三个弟弟不同的道路。80年代，黄世再定居香港，成立大中华国际投资公司，1995年推掉深圳布吉3座60多米高的大山坡，盖起了龙珠花园，17栋高层住宅总建筑面积40多万平方米，首创“购房入户、免首期、三年分期付款”等营销模式，吸引众多香港客，创下一天售房300套成交额1.5亿元的业绩。1997年借香港回归效应，推出全国首家酒店服务式公寓汇展阁，创下当时2至4万元的国内最高价，三个月内全部售馨。2002，进入商业地产项目，开发太古购物广场，引进国外地产证券化产权式投资模式，针对工薪阶层提出“傻瓜型创业模式”，成为家庭理财致富的热门选择，出现开盘前几天购买者就排队待购的火爆场面。2003年在南山推出18万平方米的现代城，也创出一天售楼238套，成交额过亿元的业绩。2003年1月开发龙威豪园，，首次提出“交一万，送三万”的响亮口号，两周内送出6000万元现金回馈置业者，整个楼盘半年内售出。

宝能姚振华最早在深圳卖菜炸油条，可谓英雄不问出处，白手起家是潮汕商人值得称道的地方。虽然在进入深圳中心区之前，这些潮汕商人已经介入房地产，但中心区却让他们一步登天，树立起品牌，做大做强。

万科等国企大佬深圳式微

深圳开发商是中国房地产界的一支劲旅。万科、招商、金地、华侨城、中建等是全国品牌的国企开发商。他们从深圳起家，走向全国，品牌响亮。而卓越、基京等则是后起的民营开发商，其中泰华、鸿荣源、荣超、龙光、金光华、佳兆业、星河、宝能等，则是清一色的潮汕开发商。

此消彼长，如果让我们看一下莲花山下的深圳中心区，万科等全国品牌的国有开发商没有一个项目，全是卓越、泰华、鸿荣源、荣超、龙光、金光华、佳兆业等民营开发商雄据。

现在深圳中心区已经穿过梅林关在龙华形成中心区北区，形成南部政务、金融、商务、文化、办公，北片商业居住的格局。在北区龙华，也是民营开发商占据8成以上的项目。

在深圳新中心区前海，万科虽然进入，但是占据优势的还是民营开发商和项目。宝能的前海人寿就是前海最重要的项目。

近些年来，万科等国企开发商在深圳式微，而潮汕为主的民营开发商就主导深圳房地产市场。

近两年，万科等全国品牌的开发商受国内房地产市场衰落的拖累，经济效益大幅度下滑，出现衰退，而唯独深圳房地产一枝独秀，价格连创新高，占据本地市场的民营开发商就获利多多。

我知道有一家上海的国有开发商曾经开发了深圳中心区北区龙华的一个项目，做不下去，转给了一家潮汕开发商，这家开发商投资20亿元，后来追加投资，提升档次，结果这个楼盘单体销售超过100亿元。即使是投资30亿元，也赚了70亿元。

也就是说，潮汕开发商不差钱，宝能有钱收购万科股份，资金从何而来，没有必要怀疑。

有人曾经提出疑问，为什么深圳最重要最核心的中心区，不见万科等国有开发商的项目，全是民营开发商项目？有的开发商能有几个十几个项目，万科这些大品牌一个也没有，是不是有腐败？

其实，不是腐败，是万科这些大品牌放弃了深圳中心区，万科不进，别人也不敢进，从而让潮汕开发商乘机乘虚而入，乘势而上，迅速做大，在深圳做出了品牌。

现在潮汕开发商宝能要收购万科了。有人说宝能名不见经传，在深圳宝能确实潜得很深，排名也不靠前，但现在收购万科，宝能不就在全国打响了品牌？

万科今天被收购，都是18年前放弃深圳中心区项目埋下的隐患，造就了今天的竞争对手宝能系。

如果18年前万科留在深圳中心区，那些国有大品牌占据深圳中心区，就没有了潮汕开发商进入做大的机会，也就没有现在的宝能系。